28. September 2026, Winterberg
Dauerwohnraum sichern und neuen Wohnraum schaffen: Stadt Winterberg prüft weiteren Baustein
Zweckentfremdungssatzungen für neun Ortsteile in der Beratung – neues Instrument ergänzt aktive Wohnungs-, Bauland- und Stadtentwicklungspolitik
Winterberg .
Bezahlbaren und verfügbaren Wohnraum für Menschen zu sichern, die dauerhaft in Winterberg leben und arbeiten möchten, ist seit Jahren ein wichtiges Ziel der Stadtentwicklung. Dabei setzt die Stadt auf mehrere Ansätze: neuen Wohnraum schaffen, Bauland entwickeln, vorhandene Wohnraumpotenziale aktivieren und zugleich dort steuernd eingreifen, wo Dauerwohnraum zunehmend durch andere Nutzungen unter Druck gerät.
Als einen weiteren Baustein dieser Strategie berät der Stadtrat derzeit über sogenannte Wohnraumschutz- beziehungsweise Zweckentfremdungssatzungen. Sie könnten künftig in neun der insgesamt 15 Winterberger Ortsteile gelten und die Umwandlung von Dauerwohnraum insbesondere in Ferienwohnungen unter bestimmten Voraussetzungen von einer zusätzlichen Genehmigung abhängig machen.
Stadt setzt seit Jahren auf aktive Wohnraumpolitik
Die geplanten Satzungen stehen dabei nicht am Anfang der Winterberger Wohnraumpolitik. Bereits mit dem Handlungskonzept Wohnen aus dem Jahr 2022 hat die Stadt die Entwicklung des Wohnungsmarktes umfassend untersuchen lassen. Das Konzept stellt unter anderem überdurchschnittliche Preissteigerungen beim Erwerb von Wohneigentum und bei den Mieten fest. Gleichzeitig machen Ferien- und Zweitwohnungen einen signifikanten Anteil des Wohnungsmarktes aus.
Seitdem verfolgt die Stadt unterschiedliche Ansätze, um die Wohnfunktion zu stärken. Dazu gehören planungsrechtliche Maßnahmen zur Steuerung der Umwandlung von Dauerwohnraum in touristische Nutzungen ebenso wie das Leerstandsmanagement und die Aktivierung vorhandener Wohnraumpotenziale.
Gleichzeitig schafft die Stadt aktiv Voraussetzungen für neuen Dauerwohnraum. Gemeinsam mit der Wohnungsbaugenossenschaft entstehen zunächst in Winterberg 24 öffentlich geförderte Wohnungen. Hinzu kommt die Entwicklung beziehungsweise Prüfung weiterer Wohnbauflächen in verschiedenen Ortsteilen.
„Wir dürfen beim Thema Wohnraum nicht nur über Regulierung sprechen. Unsere Strategie hat mehrere Seiten: Wir wollen vorhandenen Dauerwohnraum schützen, bestehende Potenziale aktivieren und gleichzeitig neuen, bezahlbaren Wohnraum schaffen. Die Zweckentfremdungssatzung wäre ein weiterer Baustein in diesem Gesamtpaket“, sagt Bürgermeister Michael Beckmann.
Beherbergungskonzept untersucht Situation differenziert
Mit dem vom Rat beschlossenen Beherbergungskonzept hat die Stadt zusätzlich untersuchen lassen, wie sich touristische Beherbergungsangebote und Dauerwohnen in den einzelnen Ortsteilen entwickeln und welche weiteren Steuerungsmöglichkeiten bestehen.
Dabei wurde festgestellt, dass die Wohnungssituation in bestimmten Ortsteilen insbesondere aufgrund der bereits vorhandenen Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze erheblich unter Druck steht, so dass es notwendig wird, hier steuernd einzugreifen. Da dies nicht flächendeckend der Fall ist, wird der Erlass einer Zweckentfremdungssatzung auch nur für die betroffenen Bereiche vorgeschlagen. Nach der vorliegenden Konzeption kommen die Ortsteile Winterberg, Neuastenberg, Altastenberg, Niedersfeld, Hildfeld, Elkeringhausen, Siedlinghausen, Silbach und Züschen in Betracht.
„Der Tourismus ist die DNA unserer Stadt und eine wesentliche Grundlage unserer wirtschaftlichen Stärke. Deshalb geht es nicht darum, Ferienwohnungen grundsätzlich infrage zu stellen. Wir müssen allerdings eine vernünftige Balance schaffen: touristische Entwicklung ermöglichen und gleichzeitig dafür sorgen, dass Menschen auch künftig in unseren Dörfern und in der Kernstadt dauerhaft bezahlbar wohnen können“, so Beckmann.
Was würde sich durch eine Zweckentfremdungssatzung ändern?
Das Wohnraumstärkungsgesetz NRW gibt Kommunen die Möglichkeit, die Umwandlung von für dauerhaftes Wohnen geeignetem Wohnraum unter einen zusätzlichen Genehmigungsvorbehalt zu stellen. Nach derzeitiger Rechtslage betrifft dies unter anderem Kurzzeitvermietungen von mehr als 90 Tagen pro Jahr.
Wichtig ist dabei die Unterscheidung zwischen bestehenden und neuen Nutzungen: Bereits baurechtlich genehmigte Ferienwohnungen und Ferienhäuser werden durch die Zweckentfremdungssatzung nicht nachträglich infrage gestellt. Der Genehmigungsvorbehalt richtet sich vielmehr auf die künftige Umwandlung von geeignetem Dauerwohnraum.
Untergeordnete Ferienwohnungsnutzungen – beispielsweise die Nutzung einer einzelnen Einheit in einem Ein- oder Zweifamilienhaus mit weniger als 50 Prozent der Gesamtwohnfläche – sollen nach dem Satzungsentwurf in der Regel weiterhin genehmigungsfähig sein. Bei einer überwiegenden oder vollständigen Umwandlung von Dauerwohnraum, insbesondere in klassischen Wohngebieten, soll dagegen stärker gesteuert werden. Jede Entscheidung bleibt eine Einzelfallentscheidung.
Unabhängig davon bleibt eine erforderliche baurechtliche Genehmigung beziehungsweise Nutzungsänderung durch die Bauaufsichtsbehörde des Hochsauerlandkreises notwendig. Zweckentfremdungsrecht und Baurecht stehen damit nebeneinander.
Wohnraum-ID soll Transparenz erhöhen
Mit dem Erlass einer Zweckentfremdungssatzung wäre zugleich die Einführung des im Wohnraumstärkungsgesetz vorgesehenen Registrierungsverfahrens verbunden. Die Eigentümer von kurzfristig vermieteten Unterkünften im jeweiligen Geltungsbereich müssen eine Wohnraum-ID beantragen, die bei der Bewerbung der Unterkunft – insbesondere auf Online-Buchungsplattformen – angegeben werden muss.
Die Stadt verspricht sich davon vor allem mehr Transparenz. Nicht erfasste oder ohne erforderliche Genehmigung touristisch genutzte Wohnungen können dadurch leichter identifiziert werden. Gleichzeitig verbessert der Datenaustausch mit den Vermittlungsplattformen die Grundlage für den Vollzug.
Politische Beratung ist noch nicht abgeschlossen
Mit der ersten Beratung im Rat ist noch keine abschließende Entscheidung über die Einführung der Satzungen getroffen worden. Die Verwaltung legt mit der Vorlage einen Vorschlag vor, der nun beraten wird.
Im weiteren Verfahren ist eine Beratung im Bau- und Planungsausschuss am 3. November vorgesehen. Die Beschlussfassung könnte anschließend in der Ratssitzung am 5. November erfolgen. Ob dieser Zeitplan eingehalten wird, hängt auch vom weiteren Beratungsbedarf der Fraktionen ab. Die Satzung könnte dann nach der Wintersaison in Kraft treten. So haben dann die Vermieter genügend Zeit für die notwendigen Maßnahmen.
Parallel zeichnet sich auf Landesebene mit dem geplanten Faires-Wohnen-Gesetz eine Veränderung der Rechtslage ab. Nach dem derzeitigen Gesetzentwurf könnte unter anderem die genehmigungsfreie Kurzzeitvermietung von derzeit 90 Tagen auf 56 Nächte reduziert werden. Sollte die Stadt die Satzungen auf Grundlage des derzeit geltenden Rechts beschließen, sollen sie nach Inkrafttreten der neuen gesetzlichen Regelungen überprüft und gegebenenfalls angepasst werden.
Bildnachweis: © Stadt Winterberg
